眾宥法律事務所部落格

買到漏水屋怎麼辦？

沒有漏水，卻有滲水、壁癌，怎麼辦？

在賣賣方雙均未透過房仲業者處理買賣事宜的情況下，買方買到漏水

屋時，對於財產損害的部分，原則上可以這麼做：

（一）減少價金

參酌一般的房屋交易習慣，購屋者期待的都是買到一個毫無漏水之虞

的房子，所以房屋漏水、滲水，都會構成通常效用的瑕疵，可以主張

民法第359條瑕疵擔保請求權，請求賣方減少價金。

那麼接下來的問題是，可以請求減少多少價金呢？ 

一般而言，法院內上演的劇情是會請土木技師公會或結構技師公會鑑

定，確認修繕費用的數額，再以修繕費作為減少價金的數額。或是，

請不動產估價師鑑定因漏水導致的價格差異，並以此作為減少價金的

基礎。

（二）交易性貶值之損害賠償

有些房屋的漏水狀況會嚴重到影響房子的市價，例如漏到有如室內瀑

布、大面積的壁癌、牆面崩裂等，此時如果有不動產估價師的估價報

告，計算出「交易性貶值」或「交易價值之減損」的數額時，法院也

會把這個因嚴重滲漏水所減少的價值算入減少價金的數額內。

要提醒的是，最慢最慢，交屋後若已超過5年，依民法第365條，將無

法行使減少價金的權利。

（三）請求損害賠償

若不選擇減少價金，也可以選擇請求損害賠償。亦即，若是賣方在現

況說明書上勾選無漏水，會被認為賣方已保證房屋不會漏水，而民法

第360條有規定:「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得

不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意

不告知物之瑕疵者亦同。」所以買方可以向賣方請求賠償修繕費或交

易性貶值。

最後有個小叮嚀，請了師傅解決漏水問題時，記得要求師父提供保固

，畢竟漏水問題往往不是一次性的施工可以解決，常常需要師傅再來

修繕抓漏。