樓上住戶因管線年久失修，造成你家漏水、滲水，該怎麼辦？
若你住最高層，每逢下雨屋頂就漏水，又該怎麼處理？
不時會有民眾詢問房屋漏水、滲水的問題，這裡將可能出現的法律問
題，一併整理給大家參考。
對於樓上住戶造成的漏水，構成民法上侵權行為時，原則上可以這麼
做：
（ㄧ）訴請法院允許進入樓上住戶內施工修繕，並請求賠償
修繕費，或，請求樓上住戶修繕
公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板
或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分
所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所
致者，由該區分所有權人負擔。」第6條第1項第2款規定：「住戶
應遵守下列事項： 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部
分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不
得拒絕。」因此，當漏水的原因是樓上住戶造成的時候，樓上住戶
必須讓你進入修繕，也應單獨負擔這筆修繕費。
又，民法上處理損害賠償的方式是回復原狀，也就是說，若不
欲進入樓上住戶的屋內修繕時，另一個選擇就是請求樓上住戶將房
屋修繕至不漏水的狀態。
（二）漏水造成你家天花板、牆壁龜裂或壁癌等損害，亦得向
樓上住戶請求賠償
因為樓上住戶漏水造成樓下住戶的財產損害，依民法侵權行為之
規定，可以向樓上住戶請求財產上的損害賠償。
（三）請求慰撫金（也就是精神賠償）
最高法院曾有過判決，認為侵害「居住安寧」的人格利益且情節
重大的時候，被害人可以請求慰撫金。
因此，當漏水的範圍很大，持續的時間也很長時，可以向樓上住
戶請求精神賠償。地方法院及高等法院均有過判決認為造成漏水原因
的住戶應賠償慰撫金。
此外，當漏水的地方是屋頂時，可以這麼做：
公寓大夏管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所
有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定。」
又依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會對屬共用部分
之屋頂有維護、修繕之義務。所以，除了因可歸責於某住戶之事由造
成漏水，或區分所有權人會議或規約另有約定外，原則上由公共基金
支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
因此，應請求管委會修繕屋頂漏水的狀況，而費用由管理費支出
，並非由頂樓住戶獨自負擔這筆費用。
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